自持房能卖了！广州此时放大招，有什么深意？

时间： 2025-09-29 23:51     

前几天，台风桦加沙登陆前后，大家的注意力都集中在防风避险上。

广州，还悄咪咪搞了件楼市大事！

市规划和自然资源局印发《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》的通知，其中有一条核心内容格外受关注：明确允许房企在特定条件下将自持商品住房转为可售住房入市。

简单来说，就是以前被“锁死”的自持房，现在能卖了！

自持房一放开，

二手房业主，该紧张了吗？

先给大家科普一下背景，楼市火热那几年，广州搞了个“限地价、竞自持”的玩法。

什么意思？

就是开发商想拿地，就得承诺一部分的房子持有不能卖，除了比出价，还要比谁愿意留更多的房子用来租赁。

现在政策一出，这些“砸在手里”的房子终于有了新的出路。

很多人说这是给开发商“减负”，这话没毛病。

2017年到2022年广州出让了多少竞自持地块？

我们简单为大家找了找。

看看数据，光万科当年就拿下两宗自持比例超50%的地块，总自持建面面积近9.3万㎡。这些房子不能卖，对房企来说就是“冻住”的现金流。

现在一放开，既盘活了房企的存量资产，又给市场注入了新鲜血液。

一看到说要增加供应了，就有不少二手房业主开始慌：“会不会抢我们生意？”

其实不用太焦虑，因为这并不是随便就能转的，得闯过“三重门”。

1.‌区域门槛‌：不是所有区都能转，得所在行政区和板块的一手住宅去化周期都在18个月以下才行。

目前广州符合条件也就三个区：荔湾、白云和海珠，而且还在所在板块去化周期也低于18个月，可想而知，符合条件的地块目前真的很少。

2.资金门槛。想要转售？先补缴土地出让金。开发商得按原出让时点和现时点的地价差额补钱，取高者补缴。

参考当年合景泰富花37亿拿的黄埔大道地块，这笔钱八成不是小数目，开发商得先掂量掂量钱包。

3.流程门槛。申请过后，还需经市土委会和原出让方点头，不是想转就能转。

短期来看，自持转售的新房或许会分走一部分改善需求，比如说像臻溋・名铸这类高端项目，对同区域二手房有一定冲击。但这类房源数量有限，毕竟开发商补了成本后可能定价并不低，普通刚需还是会优先选二手房。

长期来看，这反而是件好事，市场需要新鲜血液激活，新房供应增加，也许还会倒逼二手房 市场“内卷”，业主可能更重装修服务，中介也会优化房源推荐，最终利好的还是购房者。

当然，也可以看看雁姐怎么说：

我是雁姐

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商办市场，

也引来了新的“大礼包”

除此之外，政策还送来了商办市场的“大礼包”。

首先是支持存量商办改建为保障性租赁住房，促进职住平衡。

目前，广州的商办库存面积近一千万㎡（数据来源：中指院），通过改建，既能缓解商办物业高库存压力，又能增加租赁住房供给。这对租房族是利好，也间接让二手房市场更健康。

不过，想要改为保障性租赁住房，也不是这么简单的。

需要满足以下条件：

要是在产业区外的3km范围内或地铁站点的3km范围内；

还得区政府先评估：周边租房子的需求多不多、配套能不能扛住，过了才会纳入管理：

改建必须整栋来，改建还不能改变原有用地性质等等控制指标；

用地单位不能直接租给个人或家庭，得先和企业、事业单位对接好，再跟单位安排的职工签租房合同。

另外，已出让但还没开工的商服用地，要是满足各项前提条件，也能转建成保障房。

同时，政策也允许自持商办物业招商入市，严禁分割散售。

过去“竞自持”等政策形成的大量自持商办物业，长期占用企业资金且流动性差，尤其在商办空置率高企的背景下，成为经营的负担。

但现在放开之后，不仅盘活了存量商办物业，也有效降低了部分企业的负债压力。

这波新政，还有一个亮点在于鼓励挖潜地下空间价值。

鼓励用自有存量地建地下空间补充公服配套、支持地下公共停车场建设、推动地下空间互联互通等等。

这样子做，既能不占用地面绿化和通行空间，又能快速填补社区商超、停车难等等缺口，能满足市民更多的生活需求。

总体而言，这次广州楼市新政，不是简单地“大放水”，而是精准施策，盘活存量资产，自持房转售让开发商喘口气，商办改租赁给打工人多些选择，地下空间开发更是把一些“边角料”变废为宝。

这场政策调整，其实是在为广州楼市铺设一条更务实、更可持续的轨道。

它预示着，楼市正在从过去的狂飙转向“精耕细作”——更关注存量资产的效率，更回应真实的居住需求。

这批“解锁”房源能否激活广州楼市？让我们拭目以待。