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金地度过漫长的季节:十年来首次减员超10%,“老船长”凌克重启拿地

本文来源:时代周报 作者:梁争誉

“这个秋天咋这么长呢?感觉像过了一辈子。”《漫长的季节》最后一集,王响倒地时嘴里喃喃说了这样一句话。

王响最终迎来季节更替,而房地产行业的许多玩家或许将永远留在周期里。

也有少数企业经过自救,回归正轨。金地是其中之一。

2022年8月,金地股债异动。蛰伏整整8个月后,金地再次以大手笔投资拿地的姿态重回赛场。今年前4个月,金地豪掷逾87亿元在西安、上海、杭州等城市斩获6宗土地,新增土地货值行业排名第14,较去年同期上升5个座次。

企业表现进取,掌门人亦一改往日的谨言慎行,积极发声。

金地今年首次在公开市场拿地后,董事长凌克少有地向媒体公开阐释他的“投资动力”理论——房企经营就像踩单车,只有向前蹬,努力前行才不会跌落。

在5月8日召开的金地2022年度业绩说明会上,凌克也频繁传递关于投资拿地的举措。他表示,金地今年将密切关注各地政策及市场环境的变化,在有效控制风险的前提下进行投资。

在回答时代周报记者关于拿地权益占比偏低、股东户数上升和一季度销售下滑等问题时,凌克回复简练,同时不忘对外释放公司经营稳健的信息。

过去,金地一向以稳健、理性的形象示人,无线电专业出身的凌克用二十多年时间,为金地建构出“理工男”人设。他自比“船长”,首要职责就是保证金地这艘船稳健航行。

如今,掌舵的“老船长”变身骑车的“破风手”,凌克一扫保守,险中求进。他说,地产公司要生存,就要努力做一些优质的投资,实现投资、建设、融资、销售、回款的良性循环,“金地今年要主动把握土地投资机会,夯实公司发展基础。”

作为民营房企的风向标,金地是最后一轮遭遇股债双杀的房企,也是率先重启投资的房企之一。它的一举一动,是市场观察民营房企的窗口。

凌克曾经表示,激烈竞争的最终胜出者,一定是那些善于把握节奏、快慢得法、张弛有度的公司。今天,用力蹬踏板的凌克,能否顺利破风,带领金地安稳进入新周期?

主动“瘦身”

重回牌桌的筹码,是金地通过一系列“瘦身”动作换来的。正如凌克所说,“我们会做好所有的准备。”

第一板斧砍向组织架构。“黑铁时代”,向管理要红利已经成为行业共识。

2022年,金地进两度调整架构,多个城市公司降为事业部,事业部降为片区。

年初,苏州公司和锡常公司合并组建苏南地产公司。年中的调整更为剧烈——华东区域嘉兴地产公司、杭州事业部合并为杭州地产公司,东南区域南昌地产公司调整为南昌事业部,东北区域呼和浩地产公司包头事业部调整为包头片区。

“对于一些房企来说,以回定投的考核逻辑下,没有回款或者回款不好的区域无法获得拿地资金,各个区域自负盈亏,进行组织架构上的调整和变动属于正常情况。”亿翰智库研究总监于小雨向时代周报记者表示。

架构调整,往往伴随着人员的精简。

年报显示,截至2022年年末,金地员工总人数为43011人,相比2021年年末的47985人减少4974人,减幅超过10%。值得注意的是,这是过去二十年里金地的第二次裁员。第一次发生在2012年。当时,调控收紧,销售疲软,行业一夜入冬。

减员力度最大的是行政板块。

时代周报记者梳理发现,金地的行政人员人数从2021年年末的2436人减少845人至2022年年末的1591人,减幅高达34.69%。设计人员、销售人员、工程人员、财务人员的减幅均超过10%,分别为25.48%、18.10%、14.42%、11.95%。

第二板斧是整体降薪。

2022年,凌克累计领取薪酬481万元,相比2021年减少215万元,是管理团队中降薪最多的高管。这也是凌克连续第四年降薪,从2018年的991万元降至481万元,累计降幅逾五成。

总裁黄俊灿、高级副总裁陈必安、高级副总裁严家荣、财务负责人韦传军、董事会秘书徐家俊等高管均有不同程度的减薪,分别下降158万元、101万元、79万元、63万元和68万元。

不止管理层,金地全体员工也经历了一轮降薪潮。

根据年报披露数据,2022年金地的管理费用约50.54亿元,同比下滑5.37%,金地将其归因为“人工费用减少”。Wind数据显示,2022年金地员工薪酬约86.22亿元,较2021年减少约4612万元。

大刀阔斧的变革后,金地取得一份算不上满意但也无法苛责的成绩单。

在5月8日召开的金地2022年度业绩说明会上,当被问到对业绩表现是否满意时,凌克用一组对比数据来回答。他说,即使在行业持续调整的2022年,金地全年业绩同比降幅-23%低于行业TOP 20房企平均水平-36%,销售排名较2021年有所提升。

字里行间能够看出,凌克对这份财报是认可的。

2022年,金地实现签约面积1019.8万平方米,同比下降25.94%;实现签约金额2218.1亿元,同比下降22.64%,全口径销售额行业排名从2021年底的第11名上升至第7名。

资本市场最为关注的负债与融资,金地依旧发挥稳定。

截至2022年年底,金地在手现金545.07亿元,相比去年同期下降15.9%;短期债务424.2亿元,较去年同期增长3.1%,现金短债比由1.58下降至1.29,剔除受限制现金后的现金短债比从2021年的1.35下降至1.13,短期流动性充裕。截至2022年12月31日,金地获得各银行金融机构授信总额2549亿元,已使用914亿元,剩余授信额度1635亿元。

“我司一直贯彻规模与利润平衡发展的模式,不追求盲目扩大规模,更注重经营质量,关注销售、回款以及现金流安全,确保公司平稳健康发展。”凌克表示。

重启投资

公司经营无恙,凌克“破风”的两大抓手落在投资与销售。

为确保投资项目实现投资预期收益,金地今年进一步提高了投资要求:投资项目必须兼顾安全性、流动性。

具体来说,在城市选择上,优选基本面强、市场波动趋势向好的一二类城市;在项目选择上,要求需求支撑强劲、销售周期短的安全高效项目;在经营层面,项目要能够实现快开盘、快销售和快回款。

3月28日,金地在西安浐灞生态区摘得1宗计容建面约14.8万平方米的居住用地,成交总价约3.4亿元。这是金地年内首次在公开市场拿地,更是去年三季度管理层表态减少拿地后的罕见高调亮相。

4月,金地一鼓作气,连续拿下上海、东莞、杭州的5宗住宅用地,包括上海市嘉定区徐行镇新市镇区17-01地块,上海市嘉定区嘉定新城菊园社区JDC1-0402单元06-01、06-03地块,东莞市松山湖中心区2023WR001地块,杭州市滨江区浦沿江南单元江南文苑南侧地块,杭州市余杭区余杭组团中泰地铁站地块,总成交地价约84.43亿元。

上海的2宗地块、东莞的1宗地块均为金地于4月19日通过摇号的方式竞得。东莞地块吸引约40家房企争抢,中签率低至2%,可售楼面价达到2.6万元/平方米,是东莞楼面价第二高地块。在业内看来,这宗地利润空间大,稳赚不赔。

同一天,金地还在深圳宣布启动有史以来最重要的项目金地环湾城,同步签约新加坡高奢酒店嘉佩乐。据时代周报记者了解,金地环湾城是一个城市更新项目,前身为金地工业区,金地总部曾设于此,总建筑面积约104万平方米,计划总投资约249亿元,是金地迄今为止投资额最大的一个项目。

因此,2023年4月19日这一天被黄俊灿视为金地“幸运日”,“这是一个好消息,我们今天连中三元,运气特别好。”


建设中的金地环湾城,时代周报记者摄于2021年6月

克而瑞统计数据显示,今年前4个月,金地以130.4亿元的新增土地货值排名第14,较去年同期上升5名,领先中海、华发等房企;在《2023年1-4月中国房地产企业新增土地TOP 100》,金地冲进前十,是TOP 10阵营中为数不多的民营房企之一。

在土地市场依然是央国企主导的背景下,金地率先破冰,释放了重要的复苏信号。

信达证券房地产行业首席分析师江宇辉认为,随行业信用风险事件逐步告一段落以及行业融资困境有所缓解,金地有望在后续继续加大投资力度,积极补充土地储备。

凌克也表示,金地将继续依据市场形势的发展保持合理的投资力度,继续坚持投资主流地段、主流客户、主流产品的高流动性项目,在确保长期稳健经营的基础上,实现较好的投资预期和投资项目收益。

金地在土地市场的活跃,一定程度上提振了市场信心,加快了投资-销售的传导效应。

今年4月,金地实现签约面积76.3万平方米,同比增长63.48%;实现签约金额150.0亿元,同比增长20.01%。 今年1-4月,金地实现签约面积319.2万平方米,同比增长38.86%;累计实现签约金额591.2亿元,同比增长1.91%。

对于未来的市场走势,寄望于险中求进的凌克,依然保持一贯的克制,传达了谨慎乐观的态度。

他表示,今年以来,金地的整体来访和销售数据呈现回暖趋势,五一销售表现优于去年同期表现,但当下还难以对行业的系统性持续改善持明显积极态度。

“2023年,公司将继续坚持产销平衡,通过对市场的敏感感知,实现精准调度供货。”凌克向时代周报记者表示。

警报仍在

投资恢复,销售向好,可以认为金地被动缩表阶段已经过去,但还远未到可以高枕无忧的时候。

首先,金地为今年的销售额回正付出了大幅折价的代价。

今年1-3月,金地实现签约面积242.9万平方米,同比增长32.60%,实现签约金额441.2亿元,同比下降3.06%,销售排名跌出前十。凌克在业绩会上回复时代周报记者的提问称,由于公司供货节奏影响,一季度销售金额同比略有下滑。

4月,金地实现签约面积76.3万平方米,同比增长63.48%,实现签约金额150亿元,同比增长20.01%。1-4月金地实现签约面积319.2万平方米,同比增长38.86%,实现签约金额591.2亿元,同比增长1.91%。

可以看出,金地的签约面积增速与签约金额增速出现剪刀差,以价换量的动作明显。

据时代周报记者梳理,今年1-4月,金地的销售均价约为1.67万元/平方米、1.77万元/平方米、1.93万元/平方米、1.97万元/平方米,同比降幅为37.69%、13.66%、25.77%、26.49%。可供对比的是,即使是在2022年,金地的全年销售均价依然保持增长,提升至约2.18万元/平方米。

销售均价下滑,或将影响未来的结转利润表现。2022年,金地已经因为行业下行、计提减值等原因,归母净利润大幅下滑35.09%至61.07亿元。

其次,金地合资项目的安全性,仍是市场最为关心的问题。

过去几年,金地销售规模急速膨胀有赖于小股操盘模式,但随着全行业缩表出清,投资者曾多次表达了对其合作项目经营风险的担忧。

“小股操盘项目不并表,财务不透明,债务很隐蔽,是投资人最担心的地方。一旦预期确定,投资人就会按最坏的情况做打算。”一名长期观察金地的人士向时代周报记者表示,去年金地两度遭遇股债双杀与合作项目的隐患不无关系。

从去年的投资情况来看,金地土储权益比例的提升,依然任重道远。

2022年,金地新获取项目总投资额约368亿元,新增总土储约248万平方米。时代周报记者梳理发现,金地新获取的16个项目中,权益比例在51%及以上的项目只有1个,为长沙的一个住宅、商业项目;有6个项目的权益占比在30%以下;权益比例最低的项目,金地仅持有14%。

截至2022年年末,金地集团总土地储备约5182万平方米,权益土地储备约2345万平方米,权益占比约45.25%。

针对权益土储比例较低的问题,凌克回复时代周报记者称,公司投资布局聚集一二线主流城市,单个地块的合作情况较多,这也是整个行业的共性,“公司也关注到这一情况,希望通过更多拿地渠道提高权益比例的问题。”

市场的担忧透过股价可见一斑。截至5月12日收盘,金地股价报收8.05元/股,下跌2%,最近一年的累计跌幅接近33%。

股价长期低迷,金地持股分散度显著上升。截至今年一季度末,金地股东户数约11.19万,较上期(2022年12月31日)增加4.34万户,增幅达63.32%。

“我们理解这可能受到投资者对行业和公司基本面的理解、市场情绪变化、资金面波动等因素的影响。”凌克这样回复时代周报记者。

在自行车团体赛中,队长往往需要承担起“破风手”的责任,带头突破空气阻力以达到最快速度,帮助团队获得最终胜利。

号角已经吹响,“破风手”凌克唯有带领团队,向前看,不回头。

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