克而瑞：二线城市调控迎来“放松潮”

时间： 2022-05-25 18:08     浏览量：533

  “134城，223次。

  这是截至5月24日，全国累计出台楼市调控政策的城市数量和政策频次。2022年前五个月，可以说是近几年中放松政策出台最密集的一次，且调控政策频次呈现逐月走高的特征。仅4月就有66个城市出台政策，超过一季度政策总和。

  随着3月初，郑州打响2022年楼市松绑政策“第一枪”，二线城市放松调控的大幕就此被拉开。5月17日，成都、杭州相继出台楼市新政；5月22日，武汉、济南出台了稳楼市新政；5月23日，太原出台楼市新政36条。

  至此，年内共计25个二线城市加入放松调控阵营，4月至今就有22城，二线城市已迎来“松绑潮”。”

  4月以来二线城市加入松绑的频次有多高？据CRIC不完全梳理，4月1日至5月24日，全国共22个二线城市放松楼市调控46次，也就是说，平均每2.5天就有1个二线城市加入放松调控的行列中来。这波加入放松调控周期的二线城市还有杭州、苏州、南京等长三角核心城市。在稳楼市层面，二线城市们又站在了同一起跑线上。从南京、苏州就可以看出来稳楼市的压力和紧迫性。

  4月以来，南京至少发布6次楼市松绑政策试探政策底线，并于5月20日发布“南京二手房全面取消限购”的政策内容，但仅维持半天，便被紧急叫停，这也是4月以来为数不多的政策“一日游”。随着杭州、成都两个相对稳健的核心二线城市加入放松调控阵营，此轮二线城市松绑进入新周期。

  5月19日，李克强总理在云南座谈会上罕见提及房地产，并明确提出“看的准的新举措能用尽用，5月份能出尽出！”。接下来，5月下旬到6月仍是政策窗口期，已出新政的城市不排除会进一步松绑。

  纵观二线城市政策内容，定向松绑成为本轮政策放松的关键词。

  在放松限购方面，有13个二线城市跟进，通过郊县取消限购、外地人购房缩短社保缴纳年限等，刺激购房需求。比如长三角城市的杭州、合肥，针对郊县差别化放松或取消限购。这些城市有一个共性，即主城区“万人摇”，但郊县却无人问津，通过定向松绑郊县限购，虹吸其他三四线人口或引流主城刚需客群至郊县购房。目前来看，决定性政策出台的城市比例并不高，尚不足一半。

  已发布降低首付款比例政策的8个城市中，仅有6个明确首套房及二套房首付比例，首套房首付款最低在20%；二套房在30%~50%之间。实际上，商贷首付款比例的降低才是决定房地产市场供求关系的决定性政策，对刺激居民购房消费更为直接有效。

  值得注意的是，楼市调控与响应国家生育政策挂钩，多孩家庭限购松绑，成为此次二线城市政策的重要抓手。本轮已有5个核心二线城市针对多孩家庭放松限购，允许多孩家庭多购1套房的同时，部分城市还给予信贷支持。而苏州则针对多孩家庭定向松绑限售。

  本轮二线城市调控放松不可忽视的一点还有，有7个城市针对二手房定向松绑。比如杭州5月17日“杭3条”，非户籍家庭购买二手房社保年限缩短至12个月，5年内落户不再要求社保。杭州是典型的一二手房倒挂的城市，只松绑二手房也意味着一二手房倒挂的情况下，二手房成交低迷，4月杭州全市二手住宅共成交3886套，环比下跌11.2%，挂牌房源已超过64000套。

  4月以来政策反应在楼市成交层面有何变化？CRIC数据显示，18个重点二线城市前4月新建商品住宅成交面积仅为3554万平方米，较2021年同期近乎腰斩，下降比例达到49%，较2020年同期下降15%。

  从供应的角度来看，前4个月，18个二线城市新建商品住宅供应2646万平方米，同比下降52%，较2020年同期下降36%。整体成交层面仍未有明显回暖，政策传导仍需要时间。

  从典型城市来看，我们以政策比较频繁的苏州为例。先看新房成交数据，苏州发布楼市调控政策以来，5月9日至5月22日，苏州新房成交面积为29万平方米，较去年同期41.8万平方米的成交量，同比减少30.6%。再看二手房。5月9日-5月22日，苏州二手房成交套数为1689套，而去年同期成交量为3825套，连去年成交量的一半都不到。即便是与1月同期的2721套相比，依然有1032套的差距。

  无论是新房还是二手房，目前成交数据均有一定的延迟，政策松绑的影响还没有完全从数据上体现出来。相城经开区一家售楼顾问明显感受到了变化，“相较于新政之前，案场人气确实旺了许多，但回暖程度还不理想。” 可以看出，新政之后，无论是新房还是二手房，苏州房地产市场仍处于艰难爬坡的过程。

  在各地疫情没有得到完全控制、经济形势没有进一步改善之前，刚需和改善群体首付发力的痛点越来越明显。无论哪个二线城市，都不能太乐观。

  总结：

  疫情仍然是当前房地产市场最大的不确定性，那么今年的形势到底有多严峻？这些数据很能说明问题。4月经济、金融数据全面回落，消费降幅走阔至11%，失业率上升0.3个百分点至6.1%，创2020年3月以来新高，信贷、社融均明显低于预期。房地产单月销售创近5年同期新低，投资累计同比由正转负。

  近期二线城市密集为楼市松绑，部分城市更是迎来政策密集叠加，对市场信心的恢复有积极的作用。但，信心只是第一步。经济下滑、居民收入下跌的情况下，房地产市场亟需决定性政策出台，如降低首付款比例，直接有效解决购房资金问题。回看当前二线城市出台的放松政策，政策力度仍有待进一步强化。

  更为重要的是，二线城市市场回稳、后续政策力度强化等，一线城市的响应也非常关键。如果北上广深四大一线城市也能在稳楼市方面释放积极信号，对二线城市政策效应会产生很大的支撑作用。