深读｜长沙商品住宅成交面积同比上涨9%，今年下半年或量价齐涨

时间： 2023-08-22 02:06     浏览量：524

当繁华落幕时，新的希望也在酝酿。

房地产，已经走到了变局时刻，理性的回归也在拉开帷幕：房产正逐渐被剥离其金融属性,回归居住和民生的本质。居住消费也在新旧转换之间迸发出新的动能，空间建造、空间运营、空间服务开始登上舞台，买卖、租赁、物业、经纪、装修等成为行业新的增长点。

7月24日，中共中央政治局召开的会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好地满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

这是对房地产市场的一次新定调，首次明确“房地产市场供求关系发生重大变化”，并首次提出要适时调整优化房地产政策。

7月21日，国务院常务会议还审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，明确要加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与。

此前进行的棚改主要针对的是三四线城市和县城，而这次的“支持城中村改造”，则主要针对的是超大城市和特大城市，而长沙正是11个特大城市之一。

在房地产市场供求关系发生重大变化的共识基础上，未来，楼市调控政策的优化空间被进一步打开，城中村改造成为重要发力点，长沙也将有更多的可能。

变局之中，既有困局之难，也是破局之机。

或许正如万科集团创始人、深石集团创始人王石所言，中国的房地产高速发展的时代已经结束，但这并不意味着房地产行业以后就没有市场了，比如服务收入或将成为房地产企业收入的重要组成部分。

面对变局，尝试突破传统观念，才能更好地适应变化。随着行业进入品质时代，以品牌思维践行长期主义，不断拓展至以土地、不动产、产业、资本循环组合构建的房地产全产业链，或许是破局的更优解。

长沙商品住宅成交面积同比上涨9%

今年上半年，春节后的小阳春如约而至，市场迎来了一波小回温。客户需求量也在低温复苏，高品质改善产品及大户型畅销支撑了房价稳步上涨。

据湖南中原地产数据显示，上半年长沙内六区商品住宅成交458万平方米，同比上涨9%，均价13488元/平方米，价格同比涨幅6%。

高品质改善产品及大户型畅销

3月25日，市府红盘招商蛇口江山·境迎来首开，开盘现场人山人海，江山·境也成了长沙为数不多需摇号认购的豪宅。项目首开共推出238套房源，皆为建面225平方米和278平方米的大平层户型，当日卖出215套，劲销11亿元。

3月1日，位于会展板块的运达会展湾开启认筹，当晚售楼部排起长队。“认筹首日，几十个千万级老板凌晨排队认筹，为了抢那几套首开的复式房源，真是太拼了。”运达会展湾的相关负责人表示。

据湖南中原地产数据显示，新房方面，今年内六区1—6月供应394万平方米，同比微降0.4%，成交458万平方米，同比上涨9%，客户需求量低温复苏，短期以去库存为主，高品质改善产品及大户型畅销支撑房价稳涨。

改善市场热度维持，大户型住宅（指160平方米以上高层产品）上半年内五区供应90万平方米，同比上涨20%，成交87万平方米，同比上涨22%，价格同比持平；截至6月底，存量升至118万平方米，预计去化周期8.1个月，库存量虽高于去年年底，但去化压力有所下降。

长沙首次置业占比超七成

成交在上涨，房产其金融属性也正逐渐被剥离，回归居住本质。

“今年以来利率下调，购房门槛降低，很适合我们首次来长沙置业的刚需购房者。”今年6月，从衡阳来长沙已经3年的周先生终于在长沙润府买了他的第一套房，“这边学区好，离上班的地方近，更重要的是各种政策利好在不断落地，保障了购房者的需求。”

今年1月，长沙发布《关于强省会人才购房实施细则》，明确45岁以下，具有大专及以上学历或中级及以上专业技术资格的人才，落户长沙并缴纳社保或个税后，可在限购区域内购买首套商品住房，博士、硕士学历及高级专业技术资格不限年龄。

此外，4月28日，长沙住房公积金管理中心公布的《关于进一步优化商转公贷款业务的通知》明确，新增顺位抵押方式办理商贷转公积金贷款，这也意味着，市民“商转公”变得更容易了。

国家统计局长沙调查队发布的数据，1至6月，长沙首次置业占比超七成，二次及以上置业占比不到三成。上半年成交的新建商品住宅户均面积出现下降趋势，由2022年12月的户均149平方米回落至今年6月的户均142平方米。

湖南中原地产数据显示，热门成交区域集中在高铁新城、谷山板块，两大板块成交量均突破30万平方米；高价板块则集中在体育新城、天心滨江、桃花岭、开福中心、滨江新城五大板块，均价破2万元。

“上半年长沙住宅成交超过去年水平，但不及往年。从产品来看，改善产品为主导，大面积、高总价的产品明显增长，房价也在稳步增长。”克而瑞湖南区域相关负责人指出，长沙上半年楼市在明星项目的推动下，中心板块成交不错，外围板块则增长乏力。

今年下半年信贷政策有望加力

长沙楼市或量价齐涨

今年上半年，房地产市场整体表现先扬后抑。随着前期积压需求基本释放完毕，二季度置业情绪开始下滑，市场未能延续回暖态势。不过，相较于全国市场，长沙市场韧性十足，整体较为平稳。那么，2023年下半年长沙房地产市场的趋势如何？

下半年政策加力预期增强

“下半年需要更大力度的托底政策才能遏制住市场下行趋势，随着二季度市场持续转弱，下半年政策加力预期增强。”中国指数研究院指出，短期来看，预计需求端政策仍将降低购房门槛和购房成本放在首位。

此外，中国指数研究院认为，“一区一策”、结合生育政策等或是重要方向，如信贷方面优化“认房又认贷”、降低首付比例、降低房贷利率等，针对改善性住房需求的信贷政策有望加力。优化限购范围、降低交易税费等也存在较大空间，“房票”安置或成为更多城市支持房地产市场发展的举措之一。

“中央政治局会议进一步确认房地产市场供求关系发生重大变化，后续或有更多政策来加大力度维持房地产市场健康平稳发展。”中金研报认为，最近一段时期会议中提及的政策调整均对居民购房需求有较为直接的影响，如果落地或将对新房销售有所提振。

新房市场的整体走势有望稳步上行

从中央的频频发声不难看出，政策的红利正奔袭而来。而这些振奋人心的消息，也将对市场产生积极的影响。

湖南中原地产研究院发布的半年度研报显示：2023年下半年，长沙内六区商品住宅供应量预计为430万—450万平方米，长沙县为70万—80万平方米，较上半年将上涨一至二成，不少备受瞩目的新盘将陆续入市，新房市场的整体走势有望稳步上行。

湖南中原董事总经理胡治钢认为下半年经济有望持续性复苏，政策环境短期依旧以维稳为主。下半年长沙内六区商品住宅预计供应 430万—450万平方米，长沙县70万—80万平方米，热度集中在高铁新城、省府北板块，去化压力小，承压板块集中在河东多中心板块（项目体量小，品质与规模难打造）以及暮云、含浦及桃花岭。

“供应量低位徘徊，成交量价预计齐涨；大户型市场预计量价齐涨，需求量有望创新高，但大户型竞争也会加大，需警惕后期有潜在风险。”胡治钢表示，产品打造个性化、实景提前规划、教育事前落实、赠送使用率高等都成为了当下红盘热销的特点。

全媒体记者 卜岚 实习生 周绮竼